Pri prodaji, menjavi ali najemu nepremičnin v javnem sektorju je cenitev več kot le številka na papirju. Je ključni dokument, ki dokazuje gospodarno ravnanje z javnimi sredstvi. Vendar pa v praksi pogosto ugotavljamo, da zgolj obstoj cenitve še ne zagotavlja varnosti pred revizijskimi ugotovitvami, sploh po sistemskih spremembah v zadnjem letu.
Novost v letu 2025: Spremenjena metodologija GURS
Ena najpomembnejših novosti, ki jih notranji revizorji preverjamo v letu 2026, je upoštevanje nove metodologije Geodetske uprave RS (GURS), uveljavljene v letu 2025. Ta je prinesla natančnejše modele množičnega vrednotenja, ki bolj ažurno sledijo tržnim nihanjem.
- Pozor: Če vaša institucija pri odločanju še vedno izhaja iz starih modelov ali podatkov pred letom 2025, tvegate znatna odstopanja od dejanskih tržnih vrednosti, kar je v revizijskih postopkih označeno kot visoko tveganje.
Kdo lahko pripravi cenitev za javni sektor?
Ena najpogostejših napak v postopkih je uporaba neustreznih cenitev. Zakonodaja (Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1)) jasno določa, da morajo cenitev, ki služi kot podlaga za razpolaganje s stvarnim premoženjem, opraviti osebe z ustreznimi strokovnimi nazivi:
- Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, ki imajo dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo.
- Sodni cenilci, imenovani s strani Ministrstva za pravosodje, za posamezna področja cenitev.
Notranja revizija v tem koraku preverja, ali ima izbrani izvajalec veljavno licenco in ali se področje njegovega imenovanja dejansko ujema z vrsto nepremičnine, ki je predmet postopka.
Zakaj notranja revizija preverja postopke cenitve?
Naloga notranjega revizorja ni prevzemanje vloge cenilca, temveč preverjanje, ali je proces pridobivanja in uporabe cenitve skladen z načelom dobrega gospodarja. Ključna tveganja, ki jih naslavljamo, so:
- Starost cenitve: V letu 2026, ko so tržne razmere dinamične, cenitve hitro zastarijo. Uporaba dokumenta, starejšega od predpisanih rokov, ne odraža več dejanske vrednosti.
- Ustreznost predpostavk: Ali je cenilec upošteval dejansko namensko rabo zemljišča in morebitne služnosti?
- Usklajenost z evidencami: Razhajanja med cenitvijo za namen prodaje in vrednostjo v računovodskih bilancah morajo biti jasno pojasnjena.
Gospodarnost pri nakupih in prodajah
Pri nepremičninskih poslih javni sektor ne sme delovati zgolj po “tržni logiki”, temveč mora vsako odločitev utemeljiti. Notranja revizija pomaga vodstvu odgovoriti na vprašanja:
- Ali je bila cenitev pridobljena pravočasno (pred sprejetjem odločitve o razpolaganju)?
- Ali je bila prodajna cena določena vsaj v višini ocenjene vrednosti?
- Ali je bila cenitev ustrezna podlaga za objavo namere o sklenitvi neposredne pogodbe ali javne dražbe?
“V letu 2026 ni dovolj imeti cenitve; imeti morate cenitev, ki upošteva nove standarde vrednotenja in zakonske okvire, da se izognete očitkom o neekonomičnem ravnanju.”